רכישת דירה "על הנייר" / בפרוייקט מגורים / מיזם / מקבלן

גלו את הדרכים המועילות ביותר, בהם תוכלו להגן על עצמכם ולשמור על זכויותיכם באופן מועיל טרם קניית הדירה בפרויקט מגורים (דירה מיזם-קבלן/ דירה "יד 1"/ דירה "על הנייר"), במסגרת ההתנהלות מול עורך דין הפרויקט, ובתהליכי הפרויקט עצמו והליכי רישום זכויותיכם לאחריו. 

 
גלו כיצד לשמור, בצורה המקסימאלית, על ערך הכסף שלכם במסגרת העסקה ותבינו את המשמעות של הצמדת המחיר למדד תשומות הבנייה ו-חיוב מס רכישה....

 

מצאתם את הדירה המיוחלת - דירה בפרוייקט מגורים כלשהו - ראשית כל הרשו לי לאחל לכם המון מזל טוב והצלחה גדולה בהמשך הדרך.

עם זאת, לפני התחייבות לעשיית עסקה בפרויקט מגורים חשוב להבין ולהבטיח את זכויותיכם, כדי שהאהבה הגדולה בהבטחות על הדירה החדשה והמיוחלת רק תתעצם ועל כן כדאי לכם להמשיך ולקרוא מאמר זה בו... 
 
תגלו את הדרכים המועילות ביותר, בהם תוכלו להגן על עצמכם ולשמור על זכויותיכם באופן מועיל טרם קניית הדירה בפרויקט מגורים (דירה מיזם-קבלן/ דירה "יד 1"/ דירה "על הנייר"), במסגרת ההתנהלות מול עורך דין הפרויקט, ובתהליכי הפרויקט עצמו והליכי רישום זכויותיכם לאחריו. 
 
תגלו כיצד לשמור, בצורה המקסימאלית, על ערך הכסף שלכם במסגרת העסקה

תבינו את המשמעות של הצמדת המחיר למדד תשומות הבנייה ו-חיוב מס רכישה. דברים שלא מסבירים לכם, בדרך-כלל, אנשי המכירות בפרויקט. 

 

 
אז מה זה בעצם דירה "על הנייר"? 
 
דירה "על הנייר" משמעותה כי אין אפשרות מעשית לבדוק או ל"חוש" את הדירה טרם הרכישה. בדרך כלל בקניית דירה יד 1, כלומר בפרויקט מגורים המנוהל על-ידי יזם-קבלן מדובר בקניית דירה "על הנייר". בצורה זאת, הדרך בה רוכשים פוטנציאלים יכולים להתרשם מהדירות בפרויקט הוא אך באמצעות שרטוטי בנייה של הדירה המוצעת וכיום, בפרוייקטים מסויימים, גם באמצעות סימולציות ממוחשבות שונות – כל זאת בעודכם, הרוכשים הפוטנציאלים, יושבים מול איש המכירות מטעם פרויקט המגורים.

 

שכירת עורך-דין מטעמנו, בשביל מה?    לא חבל על הכסף?..
 
אני ממליץ בחום לשכור עורך-דין מטעמכם, המתמחה בתחום הנדל"ן והתכנון והבנייה.

בשביל מה?... 

עורך דין כאמור הוא בעל מקצוע שיש בידיו את הידע המקצועי והכלים לבדיקת הפרויקט, יכולות 
המימון שלו, וכמובן, את הידע והכלים המשפטיים לבחינת הסכם הרכישה של פרויקט המגורים תוך הגנה על זכויותיכם ברמה מקסימאלית. 
בירור מקצועי כזה שייעשה בטרם עת על-ידי בעל מקצוע כאמור, יעניק לכם שקט נפשי ויגן על זכויותיכם מפני מרבית המקרים, שעלולים להתרחש ואכן מתרחשים מעת לעת, בהם ישנו עיכוב בביצוע מסירת הנכס או, חלילה, מפני מחברת בנייה שנכנסת להליכי פירוק (פשיטת רגל של תאגיד) באמצע הליך הבנייה של פרויקט המגורים כמו גם, תועיל לכם לשינה ערבה ושקטה.

כמו כן שירות כאמור, יצמצם למינימום את החשש מהתמודדות בפני הבעיות ה"קטנות" יותר שעלולות להתרחש במסגרת הליך בנייה, כגון: ליקויים למיניהם, שינויים ותוספות מעבר לתקציב וכד' – בכל מקרה תוכלו להיות רגועים כאשר בעיות צפויות נמנעות בטרם עת ו/או מטופלות באופן מיידי לאחר התרחשותם. 

מומלץ לשכור את עורך-דין מטעמכם, המתמחה בתחום הנדל"ן והתכנון והבנייה, לשירות ליווי כולל של כל הליכי העסקה. יש להבין כי עו"ד מטעמכם כאמור יהא בעל המקצוע היחיד בעסקה זאת, שיפעל לטובתכם ולמען 
שמירת זכויותיכם ואם תוותרו על שירות כזה תשארו לבדכם במערכה ובהתמודדות מול גורמי ענק מבלי ידע מעמיק או ניסיון נרחב (אם בכלל) בהתנהלות כזאת. 

בנוסף, יש להבין כי עורך-דין הקבלן מבצע עבודתו לטובת הקבלן ובמקרה של סכסוך ובכלל איננו בא לטובתכם אלא לטובת הפרוייקט - הוא מבצע עבורכם רק את ההליך הטכני של רישום הזכויות ברשויות ותו-לא !!

עורך דין מטעמכם, במסגרת עבודתו אף ינהל, למענכם, את הליך המשא ומתן מול עורך-הדין של הפרויקט וישמור, באופן מלא ומקצועי, על זכויותיכם בכל פן בעסקה החשובה בחייכם.

אל תגידו שלא ידעתם !!

 

ובכל זאת החלטנו לקצץ עלויות ולנהל את הליכי העסקה באופן עצמאי.  מה עכשיו?… 
 
אם החלטתם שאינכם מקבלים את ההמלצה ומעדיפים לחסוך בהוצאת שכירת עורך-דין מטעמכם, חשוב לקבל כי אחריות ההגנה והשמירה על זכויותיכם היא בידכם בלבד. 
הדברים המובאים בהמשך הם הנושאים החשובים והפעולות המרכזיות שחשוב לבדוק במסגרת התנהלותכם כרוכשים "עצמאיים" בעסקה זאת, ולהקנות לכם ידע בסיסי וכללי "על קצה המזלג" לפני ההתמודדות מול אנשי המקצוע של הפרויקט. 
 
1. מודעות פרסום בהם מצוין כי מחיר הדירה כולל בתוכו את מחיר שכר-טרחת עוה"ד הם אותן מודעות בהם מחיר הנכס המפורסם עלה פלאים בשכ"ט השירות המשפטי - אין מתנות חינם !!
מודעות אלו הינם אך טריק פרסומי המנסה להכניס לכם לתודעה, שכביכול, אין לכם ממה לדאוג, וכי יש לכם כבר עורך-הדין כלול במחירים.     ממודעות אלו יש לדאוג ‼ 
כפי שהוזכר בראשית דבריי, עורך-דין הפרויקט אינו אמון על האינטרסים שלכם כלל, פרט לפן הטכני. לאחר שהחלטתם לחסוך בעורך-דין מטעמכם, באחריותכם הבלעדית להתנהל בצורה טובה מולו, לצורך שמירה על זכויותיכם. 
 
2. לפני שניגשים להתעניין בפרויקט כזה או אחר חשוב לבדוק את נתוני הקבלן. אם הפרויקט מנוהל על-ידי יזם אזי לברר מיהו הקבלן האמון על הפרויקט. חשוב לברר מראש כי הקבלן רשום ב"פנקס הקבלנים". אל תתביישו! בקשו טרם עת, ואף לפני הגעתכם למשרד המכירות, לראות תעודה המעידה כי הקבלן רשום וכי שילם דמי חבר לשנה הנוכחית או בדקו בעצמכם On-Line. כמו כן, ניתן לבדוק פרויקטים קודמים של הקבלן ולבצע בירור לגבי אמידותו וכושר המימון שלו ושל הפרויקט.    לשים את כספכם בפרוייקט שאין לו עדיין קבלן מבצע אפשרי בחלק מהפרוייקטים ובדרך כלל מוזיל את עלות המחיר עשרות מונים אך יש בכך סיכון מאוד גדול וכדאי שתהיו מודעים אליו ותדאגו לעצמכם לבטוחות מתאימות.
 
3. וודאו כי יש לקבלן היתר בנייה לגבי פרויקט המגורים עצמו (שמותאם לתב"ע - תוכנית בניין עיר) מהרשות המקומית שבשטחה מוקם פרויקט המגורים. 
 
4. בקשו מהקבלן אישור המעיד כי אין לו חוב לרשויות המס (מס רכוש ומס הכנסה). עניין שיעכב, בסופו של הליך הבנייה, את העברת רישום הזכויות בנכס על שמכם. 
 
 ביצעתם את הבדיקות והכול תקין?
 כעת ניתן לגשת למשרד המכירות…

 

5. אנשי מכירות בפרויקטים השונים נוקטים, כמו כל אנשי המכירות, בטקטיקות מכירה ברורות המנסות להלחיץ אתכם להתחייבות מיידית במסגרת אמירות כגון: 
"תבוא מחר, אני לא מבטיח לך שתישאר הדירה.", "זו הדירה היחידה שנותרה בפרויקט." וכיו"ב ניסוחים. 
אל לכם להאמין באופן מיידי לאמירות בסגנון זה! 
ההמלצה היא לקחת את טופס הרישום ולעבור עליו בדקדקנות בשקט ביתכם – תמיד קיימת האפשרות להיוועץ בעורך-דין מטעמכם רק לצורך המעבר על הטופס הנ"ל (ובעלות שווה לכל כיס). 
זכרו כי, התחייבותכם בטופס רישום תוך תשלום פיקדון נחשב כהסכם מחייב לכל דבר ועניין. במרבית המקרים, ביטול העסקה לאחר ההתחייבות כנ"ל, לא תזכה אתכם בהחזר כספי של פיקדון ראשוני זה. 
 
6. דבר חשוב מאד שיש לשים עליו דגש (‼) הוא מחיר הנכס ההתחלתי הנקוב בהשוואה למחיר שישולם בסופו של דבר על הנכס. 
מפליא שמרבית הרוכשים ה"עצמאיים" לא מייחסים מקום לעניין זה. חשוב מאד להבין את העניין ולזכור כי דירות הנרכשות מפרויקט מגורים מוצמדות, במרבית המקרים, למדד תשומות הבנייה. מרביתם של הרוכשים ("העצמאיים") אינם מבינים כלל, ואף לא מתעקשים להבין, את משמעות העניין. הסיבות נעוצות בהתלהבות, 
שניצתת בליבם, ביחס לנכס המוצע והמרשים שנראה בסימולציה ובכיוונם של אנשי המכירות המקצוענים של הפרויקטים השונים המייחסים לזה חשיבות מועטת, 
במקרה הטוב. חלק מהרוכשים, שאכן שואלים את אנשי המכירות שאלות לגבי העניין הנ"ל, יקבלו, בדרך-כלל, תשובות חמקמקות מאנשי המכירות. תשובות שינסו להחזיר את נושא השיחה לכמה הנכס המוצע הנראה בסימולציה הוא "חלומי" מבחינת חומרי הבנייה ו/או אבזור הפנים (ריצוף, מזגן, מטבח וכד'). 
חשוב לזכור, להבין ולקחת בחשבון (‼) – 
הצמדה למדד תשומת הבנייה יכולה להעלות את המחיר שישולם בסופו של הליך בכ-111,111 ₪ ויותר. 
הסיבה לדבר נעוצה במשמעות העניין: מדד תשומת הבנייה למגורים הוא מדד המשקף את עלות בניית דירה חדשה וכולל בתוכו את מרכיבי הבנייה השונים כגון: שכר עבודה, מלט וחומרי בנייה אחרים, חומרי מחצבה, כלים, חשמל ועוד. מדד זה, המחושב ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), משתנה בכל חודש, ומטבע 
הדברים נמצא בעלייה מתמדת – יש לקחת זאת בחשבון. 
כיום, קיימים פרויקטים שאין בהם הצמדה ו/או שההצמדה היא למדד המחירים לצרכן (הנמוך כיום ממדד תשומות הבנייה) ו/או לשער מטבע חוץ כזה או אחר – במילים אחרות, ניתן לנהל מו"מ גם לגבי עניין זה.

 

7. דבר חשוב נוסף שיש לשים עליו דגש (‼) הוא עניין המיסוי. 
גם לגבי העניין הנ"ל, מפליא מאוד, שהרבה מהרוכשים ה"עצמאיים" לא מייחסים כל חשיבות לעניין טרם חתימתם על הסכם רכישה. ואולם, לאחר זמן קצר ממועד החתימה, מופתעים מאד כשמתקבל חיוב בתשלום נוסף – תשלום היכול להיות בגובה של עשרות אלפי שקלים ואף בסדר גודל משמעותי וגדול הרבה יותר, במידה ומדובר על רכישת דירה נוספת. 
חשוב להבין – על כל קניית נכס מקרקעין יש לשלם מס רכישה ‼ 
מס הרכישה מחושב לפי מדרגות בהתאם לשווי הנכס ובמשים לב אם זו דירה יחידה של הרוכש או דירה נוספת. בקניית דירה יחידה ייתכן ששווי הנכס לא יגיע למדרגה הראשונה ועל-כן שווי החיוב, לאחר דיווח מתאים, יהיה אפסי. כמו כן, ישנם פטורים שונים במסגרת החוק שכדאי לברר לגביהם בעוד מועד. יש לשים דגש על נושאים אלו טרם ההתחייבות ולא לאחריה! תשומת ליבכם לכך שמדרגות המס משתנות מעת לעת. יש לערוך חישוב, סמוך לפני התחייבותכם, לגבי עלות תשלום המס הזאת כלפיכם (ישנם סימולציות חישוב On-Line) ולהוסיף את העלות למחיר הנכס המוצע, כדי למנוע מצבים של "הפתעות" לא נעימות סמוך לאחר מעשה. 
 
8. יש לבחון את החוזה ונספחיו, כך שעלות ביצוע השינויים יהיה ידוע, כך גם לגבי איחור במסירה בעקבות השינויים. יש לבחון האם המחיר כולל מע"מ ופיתוח. מה כולל הרכוש המשותף וכיו"ב. 
כשאתם מתנהלים לבדכם, אל לכם להתבייש לשאול כל שאלה ולדרוש הסבר על כל דבר משפטי או אחר בהסכם שאינו מובן לכם ואף לנהל מו"מ לצורך שינויו מול עורך-הדין של הפרויקט. 
 
9. לוודא כי ביצוע תשלומים יתבצע בהתאם לעיקרון בו מסירת כל תשלום ותשלום יתבצע בהתאם להתקדמות הבנייה ובהתאם לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). 
 
10. לבדוק את אחריות הקבלן לנכס ולשינויים, ככל שבוצעו, ולוודא כי הקבלן שממנו רכשתם את הנכס אחראי כלפיכם ולא קבלן משנה שאינכם מכירים.

 

אלו הן עשר העצות שלי "על קצה המזלג" לאותם רוכשים "עצמאיים". עם זאת, כאמור בראשית הדברים אינני ממליץ להתנהל עצמאית בעסקה כה חשובה ולבזבז זמן עבודה יקר ולסבול מכאב ראש ועצבים מיותרים שבד"כ יש לרוכשים "עצמאיים" ולקחת עו"ד מטעמכם שיהיה אמון לעניינכם ויגן על זכויותכם בצורה מקצועית וטובה יותר מהתנהלות עצמאית - בנוסף, אני ממליץ בחום לקחת עו"ד המתמחה בתחום זה באופן אקסקלוסיבי - רק לעו"ד כזה (ולא לכל עו"ד !!) יש ידע מקצועי וניסיון מעשי נרחב כדי לתת לכם שירות כאמור בצורה מקצועית וטובה.

 

שיהיה המון הצלחה והמון מזל טוב בהמשך הדרך.

בברכה,

עו"ד יוסף (יוסי) מאור

טל' : 09-866-9700 | 050-970-7771

מקרקעין | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה

בעיקר ליווי עסקאות מכר - דירות מגורים מקבלן ויד 2

אתר: http://www.jmlaw.co.il

תגובות


עו"ד יוסף מאור - משרד עורכי דין מקרקעין

משרד עו"ד רענני העוסק בתחום המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובנייה.
בעיקר: ליווי עסקאות מכר דירה יד 1 מקבלן ודירה יד 2 (מצד קונה או מוכר). נותן גם ייעוץ פרטני בענייני מיסוי מקרקעין ותכנון ובנייה, פינוי מושכר וייעוץ בענייני שכירויות ועוד. פרטים נוספים באתר הבית.

שם איש קשר: יוסי

סיווגים